地主さん必見！底地売却の流れについて解説！

2025年5月20日 2025年6月19日

taiju-fudousan

底地の売却を検討している方から、「どうやって売ればいいのか分からない」という不安・お悩みをよくいただきます。
この記事では「底地売却」の流れ、所有している土地の権利だけを売ることがなぜ難しいのか、どのような対策が必要か、できるだけ分かりやすくご説明したいと思います！

底地が売れにくい理由とは？〜普通の土地とは違う注意点〜

底地は、一般的な「更地」や「建物付きの土地」とは大きく異なり、売却を進めるうえで特有のむずかしさがあります。
ここでは、底地がなぜ売れにくいのか、主な理由を3つの視点から解説します。

1. 売却が難しいのは「自由に使えない土地」だから

まず、底地は借地人が建物を建てて使用しているため、所有者といえども自由に利用することができません。
建物の取り壊しや建築などを勝手に行うことはできず、「土地の活用自由度が非常に低い」というのが最大の特徴です。
これにより、買い手側も利用目的が限定されるため、購入意欲が下がりやすくなります。

2. 障害となる「低収益性」と「税負担」

底地から得られる主な収入は「地代」のみであり、多くの場合その額は月額で数千円〜数万円と非常に低水準です。
しかも、借地契約が古い場合は、地代が長年据え置かれたままになっていることも多く、現在の土地価格や税負担に見合っていないケースも見受けられます。

一方で、土地の所有者には毎年「固定資産税」や「都市計画税」といった税金がかかります。
これらの税金は、地代とは無関係に土地の評価額に応じて発生するため、地代収入では税金をまかなえないという事態もめずらしくないんです。

つまり、収益性がもともと低いうえに、毎年の税負担によって実質的には“赤字資産”となってしまう可能性があるのが底地の難しさです。
相続などで底地を取得した場合は、相続税の課税対象となりますので、相続税を支払い、その後「ただ持っているだけで損をする」リスクもあるため、計画的な活用や売却の検討が重要になります。

3. 底地売却では「融資の壁」に注意が必要

さらに、金融機関にとって、底地は「担保としての価値」が低く評価される傾向があります。
理由は、先述の通り自由に処分できない点や、収益性が不安定な点にあります。そのため、一般の住宅購入者が住宅ローンを使って買うことは難しく、売却先が限られてしまう点も注意が必要です。

ステップ１　現状の把握と資料の整理

まず、最初に行うべきは、「今の底地の状況を正確に把握すること」です。

ここでチェックする主な項目は以下のとおりです。

借地契約書の有無と内容
- 借地期間、契約形態（旧法借地権か新法借地権か）、地代の金額など
借地人の情報
- 何世代目か？　契約当初からの引き継ぎか？
土地・建物の登記情報
- 地番、地積、借地人の建物登記があるかどうか

つまり、底地の売却では、「誰がどのようにその土地を使っているか」が非常に重要です。
まずは、手元にある契約書や登記簿謄本などを揃え、
不明な点があれば専門家（不動産会社や司法書士）に相談してみると良いです。

ステップ２　売却方針の決定（誰に売るか）

底地売却で一番重要なのは「誰に売るか？」という点です。選択肢としては主に3つあります。

① 借地人に売却する

これは一番スムーズかつ高値で売却できるパターンです。借地人が土地を買い取ることで、「土地・建物の所有者が一致」し、完全な所有権を得られます。

借地人にとってはメリットが大きく、ローンも通りやすいため、交渉がまとまりやすいです。

② 第三者に売却する（底地のまま）

ほかに、借地人では第三者に売却する場合があり、「借地人付きの土地」という条件になります。これは投資目的の買主が中心となり、相場より安くなる傾向があります。

また、買主が借地人とトラブルになるリスクもあるため、売却後の借地人との関係にも配慮が必要です。

③ 借地権と一緒に売却する（等価交換やセット売却）

最後に、借地人が土地を買えず、第三者にも売りづらい場合、借地人と共同で「借地権＋底地」を一括で売る方法もあります。これにより、買主は完全所有権として土地建物を購入できるため、売却価格も上がる可能性があります。

ステップ３　売却査定と価格の目安を知る

売却方針が決まったら、不動産会社に「底地の査定」を依頼します。

底地の価格は、一般の更地とは異なる算出方法になります。一般的に以下のように評価されます。

底地価格＝更地価格 × 底地権割合（30～50％程度が目安）

例：更地としての価値が3,000万円ある土地でも、底地としては900万〜1,500万円前後になることが多いです。

ただし、借地人との関係性や契約内容、地域性によって大きく変動するため、経験豊富な不動産会社に複数査定を依頼するのがおすすめです。

ステップ４　借地人との交渉・通知

底地を売却する場合、借地人に対して「売却の意思表示」や「買い取りの打診」を行う必要があります。

特に重要なのが、借地人には「優先的に購入できる権利（いわゆる優先交渉権）」があるとされている点です。
民法や判例上、これは強制力のある権利ではないものの、実務的には配慮が必要です。

また、借地人に売却の意思を伝えずに第三者に売却してしまうと、後々トラブルになる可能性もあるため注意しましょう。

ステップ５　税金や費用の確認

底地を売却したあとは、譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）がかかる場合があります。

【譲渡所得＝売却金額 −（取得費 + 諸経費）】

土地を相続で得ていた場合は、「相続時の評価額」をもとに計算することになります。また、税金の申告は翌年の確定申告で行う必要があります。

その他にかかる可能性のある費用は以下の通りです。

不動産会社への仲介手数料
登記関係費用（司法書士）
測量費用や境界確認費

契約を結ぶ前に税金・費用についても確認しておくと安心です

ステップ６　契約の締結

買主が決まったら、売買契約を締結します。

契約の内容は以下のような点を明確にしておく必要があります。

地代の引き継ぎ方法（第三者売却の場合）
借地契約の承継についての合意
境界確認や現況測量の有無

また、底地売却では司法書士や不動産会社のサポートが不可欠です。名義変更、登記申請、精算などを適切に処理してもらうため、専門家との連携をしっかりとりましょう。

ステップ7　決済・引き渡しと登記の完了

売買契約を締結したあと、いよいよ取引の最終段階となるのが「決済」と「引き渡し」、そして「所有権移転登記」の完了です。
このステップでは、売買代金の残金を受け取り、登記を済ませて、正式に所有権を買主に移すという重要な手続きが行われます。

決済とは？

「決済」とは、売買代金のうち手付金を除いた残代金を買主から受け取る場面を指します。
通常、契約から1〜4週間後に行われることが多く、以下の関係者がそろって実施されます。

売主（底地の所有者）
買主（借地人または第三者）
司法書士
仲介の不動産会社
（住宅ローン利用時は金融機関の担当者）

決済は、買主の金融機関、司法書士事務所、不動産会社の事務所などで行うのが一般的です。

決済時に行う主なこと

決済の場では、以下のような手続きが行われます。

残代金の授受（銀行振込が主流）
固定資産税・都市計画税などの精算（日割り計算）
地代や管理費等の清算
売主から登記関係書類の引き渡し（登記済証、印鑑証明書など）
司法書士への所有権移転登記の申請依頼

引き渡しと登記の完了

決済とほぼ同時に、司法書士が所有権移転登記を法務局に申請します。これによって正式に土地の名義が買主へ移転され、不動産取引が法的にも完了します。

また、このタイミングで必要に応じて以下の確認や引き渡しも行います。

境界標の現地確認
地代や契約条件の引き継ぎについての最終確認
借地契約書のコピーや覚書の受け渡し
公租公課（固定資産税など）の清算書の確認

登記に必要な主な書類

売買契約書（登記原因証明情報）
売主の印鑑証明書
登記済証（権利証）または登記識別情報
固定資産評価証明書（登録免許税の算出用）
司法書士への登記委任状

このように、決済と登記は1日で同時進行することが多いため、司法書士や不動産会社としっかり連携し、必要書類を事前に揃えておくことが大切です。

このステップが終われば、売主にとっては「底地を正式に売却した」という最終的な完了となります。

📖まとめ　底地売却のステップ

✏️底地売却は「情報整理」と「借地人との関係」がカギ！

ここまでの流れをおさらいすると、底地の売却は以下のような7つのステップで進みます。

現状の把握と資料の整理
売却方針の決定（誰に売るか）
売却査定と価格の目安を知る
借地人との交渉・通知
税金や費用の確認
売買契約の締結
決済・引き渡しと登記の完了

底地を売却するには専門的な知識が必要になります。
そして、不動産業者・借地権者との信頼関係が売却成功のカギです。

「自分の底地はいくらになるのか知りたい」「借地人との交渉が不安」などお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

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